「專任委託」 vs. 「一般委託」？優缺點分析與選擇指南
當您決定委託房仲來銷售您的愛屋時，馬上會面臨第一個，也是影響整個銷售週期的關鍵抉擇：該和房仲簽訂「專任委託」合約，還是「一般委託」合約？
這不僅是法律形式上的不同，更是一項牽動著房仲投入程度、市場反應、議價策略與屋主管理心力的重要決策。本文將為您進行最深入的優缺點分析，並提供一份清晰的選擇指南，幫助您從一開始就擬定最有利的銷售戰術。
一、名詞解釋：兩種委託模式的區別
- 專任委託（Exclusive Agreement）：
在合約期間內（通常為 1 至 3 個月），您將房屋的銷售權，獨家授權給「一家」房仲公司。在此期間，屋主自己也不能自售。若房屋成交，無論買方是誰找來的，您都需支付服務費給這家專任的房仲公司。
- 一般委託（General/Open Agreement）：
您可以同時將房屋委託給「多家」不同品牌的房仲公司銷售，您自己也保留了自售的權利。最終，只有成功搓合交易、讓買方簽約付斡旋金的那家房仲，才有權獲得服務費。
二、優缺點超級比一比：投入程度與管理複雜度
| 比較項目 | 專任委託 | 一般委託 |
|---|---|---|
| 仲介投入意願 | 極高。因為成交後服務費穩入口袋，更願意投入廣告預算、人力與時間。 | 不一。擔心白忙一場，多採取消極等待、碰運氣的方式，較少主動行銷。 |
| 屋主管理複雜度 | 單純。只需對接一位經紀人，由他統一匯報與過濾客戶。 | 複雜。需同時應對多位不同品牌的仲介，重複回答問題，甚至協調帶看時間。 |
| 資訊與價格穩定性 | 高。所有銷售資訊、開價統一，有利於維持價格穩定，塑造物件價值感。 | 低。可能出現各家網站資訊參差不齊，甚至仲介為了搶客而誤報低價，破壞行情。 |
| 買方議價心態 | 買方知道窗口唯一，通常會更專注於與屋主議價。 | 買方可能試圖讓各家仲介彼此競爭，向屋主回報更低的價格以求成交。 |
| 銷售通路廣度 | 看似較窄，但多數品牌房仲有「聯賣」制度，仍可觸及跨店客戶。 | 看似較廣，但各家仲介多半只經營自家客群，未必真心流通。 |
三、我該如何選擇？決策指南
您可以根據自身狀況與房屋特性，參考以下指南來決策：
建議選擇「專任委託」的情境：
- 高度信任經紀人：您已找到一位高度信任的王牌經紀人，願意將房屋全權託付給他。
- 特殊或高總價物件：這類物件需要更精緻、更長期的行銷規劃，專任委託更能確保仲介願意投入高額成本。
- 希望過程單純省心：如果您非常忙碌，不希望被各種仲介的電話轟炸，希望有一個統一的窗口為您服務。
- 維持價值感：不希望物件在市場上被各家仲介當成比價的籌碼，破壞價格的穩定性。
建議選擇「一般委託」的情境：
- 標準品與熱門區域：您的房屋是標準品，且位於熱門搶手區域，本身需求量就很高，即使仲介不特別花心思，也能快速成交。
- 測試市場水溫：您希望在最短時間內，最大範圍地測試市場對您開價的反應。
- 本身是銷售老手：您本身有能力與時間管理多位仲介，不介意應對多方資訊。
四、委託銷售常見問答 (Q&A)
Q1: 簽了專任委託後，如果我自己找到親友想買，也一定要付服務費嗎？
A: 是的。在專任委託期間，無論買方是誰、透過何種管道成交，都視為該專任仲介的銷售成果，屋主仍需支付約定的服務費。這是專任合約最重要的精神。
A: 是的。在專任委託期間，無論買方是誰、透過何種管道成交，都視為該專任仲介的銷售成果，屋主仍需支付約定的服務費。這是專任合約最重要的精神。
Q2: 委託合約通常要簽多久？
A: 市場上專任委託的合約期，通常為三個月。建議不要簽訂超過三個月的專任約，以便在期滿後評估是否更換或續約。
A: 市場上專任委託的合約期，通常為三個月。建議不要簽訂超過三個月的專任約，以便在期滿後評估是否更換或續約。
Q3: 簽了專任約，但仲介都不帶看、不回報，怎麼辦？
A: 在簽約時，務必與仲介明確約定回報的頻率與方式。若仲介確實有怠忽職守之情形，您可以先進行溝通，若無改善，可向其總公司客訴，或在合約到期後不再續約。
A: 在簽約時，務必與仲介明確約定回報的頻率與方式。若仲介確實有怠忽職守之情形，您可以先進行溝通，若無改善，可向其總公司客訴，或在合約到期後不再續約。
結論：信任，是選擇的最終依歸
「專任」與「一般」委託，並無絕對的好壞，只有適不適合您的區別。最終都應將焦點回歸到服務您的「人」身上。一位對的房仲，不僅能幫您賣出漂亮的價格，更能讓整個交易過程事半功倍、安心順暢。請根據本文提供的指標進行評估，找到一位值得您信任的專業夥伴。