斡旋金 vs. 要約書：出價前你該知道的法律效力與風險

當您在茫茫屋海中，終於尋覓到那間讓您心動的房屋時，接下來的「出價」環節，無疑是整個購屋流程中最緊張刺激的一步。此時，房仲通常會向您提出兩種正式的出價方式：「斡旋金」與「要約書」。

這兩者雖然都是向屋主表達購買意願的正式途徑，但其本質、法律效力及伴隨的風險卻截然不同。一旦賣方點頭同意，這份文件就可能成為一份具有法律約束力的準買賣契約。

本文將為您深入解析斡旋金與要約書的定義、法律效力、違約風險，幫助您在出價前做出最明智、最安全的決策。

一、本質差異：「斡旋金」與「要約書」的法律重量

我們必須理解，斡旋金與要約書的差異，在於是否使用現金來傳達承諾的重量。兩者皆依據《民法》的「要約」與「承諾」規定，一旦賣方同意，買賣契約即為成立。

斡旋金 vs. 要約書核心差異與風險對比
比較項目	斡旋金 (Goodwill Deposit)	要約書 (Offer to Purchase)
核心本質	一筆用以展現誠意的現金。	一份表明購買條件的書面契約。
是否需附款項	是 (通常為出價金額的 1-2%，或 5-10 萬元)	否 (完全不需支付任何款項)
對賣方的心理壓力	高 (看到現金，有優先談判權)	低 (僅為書面意願，誠意感受度較低)
買方違約後果	賣方沒收全額斡旋金（已轉為定金）。	買方需賠償出價金額的 3% 作為違約金。
賣方違約後果	賣方需加倍返還斡旋金（已轉為定金）。	賣方需賠償出價金額的 3% 作為違約金。

二、情境分析：買方的策略建議

選擇斡旋金還是要約書，取決於您對物件的喜愛程度與當下的財務狀況。

何時該用「斡旋金」（積極進攻的「劍」）：

購買意願極高：對物件非常滿意，非買不可。
物件極度熱門：有多組買方正在競爭時，以現金展現決心，爭取優先談判權。
快速成交：想展現最大誠意，以求快速成交或爭取價格空間時。

何時該用「要約書」（謹慎防禦的「盾」）：

試探賣方意願：對物件尚在評估階段，但想先「卡位」試探賣方意願時。
資金流動考量：手邊現金較不方便，或不想承擔現金被沒收的直接風險時。
競爭性不強：當物件在市場上已有一段時間，競爭性不強時。

三、簽字前的停看聽：法律注意事項

無論選擇哪一種，簽字前都請務必睜大眼睛，因為它們都是具有法律效力的正式文件。

【斡旋金的「斡旋轉定」】

法律紅線：一旦屋主在斡旋書上簽字同意您的出價，這筆斡旋金會馬上自動轉為「訂金」，買賣契約立即成立。若您事後反悔，屋主有權利沒收這筆訂金。
撤回權利：在賣方還沒有簽字同意之前，買方隨時可以書面或口頭通知房仲，撤回您的要約，並無息領回全額斡旋金。

【要約書的「高額賠償」風險】

違約風險：要約書看似輕鬆無壓力，但其違約賠償是與房屋總價掛鉤的。一旦反悔，賠償金額（總價的 3%）可能遠高於斡旋金。
審慎態度：簽署要約書時，更應審慎評估自己的購屋意願與財務能力。

四、實用問答 (Q&A)

Q1: 房仲說公司只用斡旋金，沒有要約書，這樣合法嗎？
A1: 不合法。根據《不動產經紀業管理條例》規定，經紀人員在接受委託時，應明確告知消費者有「要約書」與「斡旋金」兩種方式可供選擇。若房仲刻意隱瞞，您可以向其總公司或地方主管機關申訴。

Q2: 斡旋金到底要付多少才合理？
A2: 法律上沒有明文規定。市場上常見的金額是 5 萬到 10 萬元，或出價總額的 1-2%。金額應足以展現誠意，但最終應在您能承受的風險範圍內。

Q3: 買方策略建議，不論選擇哪一種，請務必做到：
A3:

詳閱條款： 仔細閱讀斡旋金契約或要約書的每一條款，特別是斡旋期間、違約條款、付款方式等。
明確授權： 契約中應明確記載您的授權價格、斡旋有效期限（建議 3-7 天即可）。
保留副本： 簽署任何文件後，務必向房仲索取一份副本或拍照存證。
切勿空白授權： 絕對不要在空白的契約上簽名，所有欄位都應填寫清楚。

結論

斡旋金與要約書，是購屋出價的兩把利劍。斡旋金以「金錢」展現決心，力道強勁，適合志在必得的買家；要約書以「信用」進行要約，姿態靈活，適合審慎評估的買家。最終的選擇沒有標準答案，端看您對物件的喜愛程度、自身的財務狀況，以及市場的競爭態勢。最重要的，是在簽署任何文件前，冷靜思考、詳閱條款，確保您穩健地邁向擁有理想家園的下一步。