合建契約的種類與簽約注意事項
在您的都更或危老重建案，走到與建商「情投意合」、準備簽署合作文件的最後一哩路時，您將會面對一份可能長達數十頁、也將決定您未來數十年身家的關鍵文件——「合建契約」。
這份契約是地主與建商之間所有權利義務的最終依歸。其中的每一個字、每一條款，都可能暗藏玄機。不同的合建模式，更代表著截然不同的風險分配與利潤結構。在您落下印章之前，徹底理解合建契約的種類與其中應注意的「魔鬼細節」，是保障您自身權益，避免未來無盡糾紛的最終防線。
一、 合建契約的三大主流模式解析
地主與建商的合作模式，主要分為以下三種：
| 模式名稱 | 地主角色 | 風險與利潤歸屬 | 主要適用情境 |
|---|---|---|---|
| 協議合建（分成） | 提供土地（共同出資） | 地主與建商按約定比例（如 60/40）分配重建後的所有房屋與土地。風險與利潤共同承擔。 | 危老重建、一般私地合建案。模式最單純。 |
| 權利變換 | 提供房地權利（共同出資） | 所有權利義務依「價值比例」分配。建商投入的成本與地主房地價值由估價師評定。分配過程政府監督嚴格。 | 都市更新、大型重建案。對地主保障較高。 |
| 委建（出資興建） | 全額出資（地主自負盈虧） | 地主支付固定「委建費用」給建商。重建後房屋全數歸地主所有。地主承擔所有市場風險，但也享有全部利潤。 | 地主資金充裕、尋求全案掌控權時。 |
二、 簽約前的十大關鍵注意事項（Checklist）
無論您選擇哪種模式，在簽訂正式合約前，請務必拿出這份清單，逐一檢核，確保您的權益滴水不漏。
- 分配比例與找補方式：合約是否清楚載明了您與建商的分配比例？若最終分回的坪數有增減，差額的「找補」計價標準為何？
- 建材設備等級：合約附件的「建材設備表」，是否已詳列所有廚具、衛浴、門窗、磁磚的「品牌」與「型號」？是否暗藏「或同級品」的模糊字眼？
- 建築設計圖說：合約是否已附上雙方確認後的建築平面圖、立面圖？未來建商若要變更設計，其程序與雙方合意的方式為何？
- 開工與完工期限：合約中是否已載明「明確」的開工與完工日期？若建商逾期完工，其罰則與賠償計算方式為何？
- 租金補貼與搬遷費用：在重建期間，您需要搬離現有住所。合約是否明訂建商應支付的「搬遷費用」，以及在施工期間，每月應補貼的「租金津貼」金額？
- 稅費負擔界定：合建過程中產生的各項稅負（如：土地增值稅、印花稅、未來房地合一稅的計算方式），應如何分攤？合約中必須清楚界定。
- 選屋機制：未來新屋落成後，所有地主「挑選戶別」的先後順序與規則為何？是抽籤、協商、還是依權利價值高低？此機制必須公平、公開。
- 信託機制：為保障雙方，一個正規的合建案，應將地主的「土地」與建商的「興建資金」，交付給公正的第三方（通常是銀行）進行「信託管理」，確保專款專用，避免任何一方惡意脫產。
- 履約保證：建商是否提供「履約保證」機制？若建商在興建過程中倒閉或無法繼續履約，續建的機制為何？
- 違約責任：合約中必須清楚載明，若任一方（地主或建商）無法履行合約義務時，應負的法律責任與賠償條款。
結論：專業諮詢，是您唯一的護身符
合建契約，是您將身家財產託付給合作夥伴的最終承諾書。這份文件的複雜度與重要性，遠非一般民眾所能獨立應對。
在您簽下名字之前，請務必、務必尋求專業的「不動產律師」或「地政士（代書）」，為您逐條審閱合約內容。花費一筆數萬元的顧問費用，來確保您數千萬、甚至上億元資產的安全性與未來性，這將是您在整個重建過程中，最明智、也最必要的一筆投資。
記住，在合建的世界裡，沒有「不好意思問」，只有「沒問到的風險」。謹慎，是您保護自己唯一的護身符。