看懂「公設比」：如何評估社區公共設施與室內實際坪效？
在您瀏覽新建案的廣告文宣時，總會被「權狀 40 坪，氣派大三房」這樣的標語所吸引。然而，當您實際走進屋內，卻常常感到空間似乎沒有想像中來得寬敞。這個巨大的心理落差，源自於一個所有大樓住戶都無法迴避的名詞——「公設比」。
公設比，如同房價中一隻看不見的巨獸，默默地吞噬了您室內的實際使用空間。學會如何看懂公設比的結構，並理性評估其價值，是您在購買大樓型產品時，守護荷包、確保坪效的必備技能。
一、公設比是什麼？結構與分類解析
公設比的完整定義是：「公共設施面積」佔「建物總權狀面積」的百分比。
【計算公式】
公設比(%) = (公共設施面積 ÷ 權狀總面積) × 100%
您所買到的公共設施，又可細分為「大公」與「小公」兩類：
- 大公：由「全體住戶」共同持分並使用的設施。例如：大廳、健身房、游泳池、交誼廳、管理員室、配電室等。
- 小公：由「部分住戶」共同持分並使用的設施。最常見的就是您那一層樓的電梯間、樓梯間與走道。
您的權狀中的公設面積，就是「大公面積」加上「小公面積」的總和。
二、多少才合理？不同建築類型的公設比行情
公設比並非越低越好，一個零公設的建築，也意味著您將失去梯廳、樓梯等必要的設施。合理的公設比，取決於建築的類型與規劃。
| 建築類型 | 常見合理公設比 | 主要公設內容 |
|---|---|---|
| 無電梯公寓 (5 樓以下) | 10% ~ 15% | 僅有樓梯間。 |
| 華廈 (6-10 樓，有電梯) | 18% ~ 25% | 樓梯間、電梯。 |
| 社區型電梯大樓 (11 樓以上) | 30% ~ 35% | 樓梯間、電梯、大廳、各式休閒公設。 |
| 商辦、住商混合大樓 | 40% 以上 | 氣派大廳、多部電梯、複雜的機房設備。 |
警訊提示： 若一個新建案的公設比超過 35%，就應提高警覺，仔細檢視其公設的規劃是否真的物有所值。
三、如何評估公設的價值？實用 vs. 華而不實
面對高公設比，您需要問自己一個問題：「這些公設，我真的用得到嗎？」
【實用型公設（加分項目）】
- 健身房：使用率最高的公設之一，能為您省下健身房的會費。
- 垃圾集中處理區：讓您不用追垃圾車，是提升生活品質的關鍵。
- 郵件包裹室：因應網購時代，一個規劃良好的包裹室非常實用。
- 兒童遊戲室：對於有小孩的家庭，是不可多得的放電場所。
【華而不實型公設（需謹慎評估）】
- 游泳池：看似豪華，但維護成本極高（水費、救生員），這些成本最終都會反映在您的管理費上。
- KTV、電影院：使用頻率相對較低，且設備容易折舊。
- 宴會廳、棋藝室：同樣有使用頻率不高的問題。
風險提示： 一個社區的公設愈複雜、愈豪華，代表您未來需要負擔的管理費也愈高昂。請務必將「長期持有成本」納入您的購屋決策中。
四、公設比常見問答 (Q&A)
Q1: 權狀 40 坪，公設比 35%，室內到底剩幾坪？
A: 首先，算出公設坪數：40 坪 × 35% = 14 坪。接著，主建物＋陽台的「室內使用面積」約為：40 坪 - 14 坪 = 26 坪。這就是為何產生巨大心理落差的原因。
A: 首先，算出公設坪數：40 坪 × 35% = 14 坪。接著，主建物＋陽台的「室內使用面積」約為：40 坪 - 14 坪 = 26 坪。這就是為何產生巨大心理落差的原因。
Q2: 為什麼現在新建案的公設比都這麼高？
A: 主要有兩個原因。第一是消防法規日趨嚴格，新建案必須設置雙安全梯、排煙室等，這些都會計入公設面積。第二則是市場趨勢，許多建案透過規劃豐富的休閒設施來吸引買方，也間接推高了公設比。
A: 主要有兩個原因。第一是消防法規日趨嚴格，新建案必須設置雙安全梯、排煙室等，這些都會計入公設面積。第二則是市場趨勢，許多建案透過規劃豐富的休閒設施來吸引買方，也間接推高了公設比。
Q3: 我可以不買公設嗎？
A: 不行。只要是購買集合住宅，您就必須依照法規，共同持分必要的公共設施。您能做的，是選擇一個公設比相對合理、且公設規劃符合您需求的建案。
A: 不行。只要是購買集合住宅，您就必須依照法規，共同持分必要的公共設施。您能做的，是選擇一個公設比相對合理、且公設規劃符合您需求的建案。
結論：從「總價思維」轉換到「單坪價值」
在面對高公設比的時代，聰明的購屋者應學會轉換思維。與其執著於總權狀坪數，不如將焦點放在「室內實際單價」與「公設的實用價值」上。
在看房時，請務必詢問銷售人員「主建物」、「附屬建物（陽台）」及「公設」各是多少坪，並親身感受室內空間的尺度是否符合您的家庭需求。唯有如此，您才能真正看懂坪數背後的秘密，買到一個坪效實在、物有所值的好房子。