我家可以都更嗎？自主更新事業計畫書撰寫入門
看著自家屋齡日漸老舊、結構安全堪憂的公寓，再對比周邊拔地而起的新穎大樓，您心中是否也曾燃起「都更」的念頭？都市更新，不僅能讓居住環境煥然一新，更能大幅提升資產價值。然而，「等建商來談」，往往是被動且充滿不確定性的漫長等待。
事實上，政府極力鼓勵由住戶發起、主導性更高的「自主更新」。這意味著，只要您的社區符合條件、鄰居們團結一心，您就可以將命運掌握在自己手中。本文將作為您的「自主更新」入門手冊，教您如何判斷自家是否具備都更潛力，並簡介啟動都更最核心的文件——「事業計畫書」。
第一步：自主體檢 — 社區都更潛力的基本檢核
都市更新並非隨時隨地都能發起，它必須符合《都市更新條例》所規定的基本門檻。您可以從以下兩大方向，來初步檢核社區的都更潛力：
一、 區域條件檢核：是否位於法定更新地區？
- 官方劃定更新地區：
定義：由地方政府依據都市發展狀況，主動劃定應進行更新的區域。
優勢：若位於政府劃定的更新地區內，後續的申請流程、同意門檻與獎勵額度，通常會更有利。
- 自行劃定更新單元：
定義：若您的房屋不在官方劃定的範圍內，只要符合特定條件，依然可以由住戶們「自行圈地」，申請劃定為更新單元。
基本條件（各縣市略有不同）：土地面積通常需大於 1000 平方公尺（約 302.5 坪）；且基地內多數建築物的屋齡超過 30 年，或經評估有結構安全疑慮等。
💡 現實考量：經濟效益
一個更現實的考量是「重建的經濟效益」。若您所在地區的地價與房價不高，即便符合法定資格，也可能因缺乏足夠的重建利潤，而難以吸引建商或銀行投入，影響自主更新的成功率。
第二步：組織團隊 — 成立「都市更新會」
當確認具備都更潛力後，下一步就是「團結鄰居」。自主更新需要一個合法的執行主體，這就是「都市更新會」（簡稱更新會）。成立更新會，是自主更新中最艱難、也最關鍵的一步，它考驗著社區的凝聚力與溝通能力。
更新會的成立門檻：
- 發起門檻：需要超過七位以上的土地及合法建築物所有權人共同發起。
- 成立門檻：發起後，需召開成立大會，並取得更新單元範圍內，超過一定比例的私有土地與私有合法建築物所有權人及其面積的同意（通常是「雙過半」，即人數與面積皆超過 50%）。
第三步：撰寫藍圖 — 「事業計畫書」的核心內容
更新會成立後，就要開始擘劃未來的重建藍圖，這份藍圖的正式名稱，就是「都市更新事業計畫書」。它是一份極為專業、內容龐雜的報告，通常需要委託都市更新顧問公司協助撰寫。這份文件是送交政府審議的依據，必須取得高比例住戶同意才能送審。
事業計畫書的五大核心要素：
- 現況與設計：詳細記錄更新單元內的土地、建物、人口、環境現況，並由建築師繪製未來建築設計圖、景觀規劃、交通動線等。
- 財務計畫：估算重建所需的總成本（如營建費用、搬遷費用、顧問費等），以及更新後的總價值，並計算地主與實施者的分配比例。
- 實施方式：說明本案是要採「權利變換」還是「協議合建」，並訂出預計的執行時程。
- 權利變換計畫：若採權利變換，則需詳細計算每一位地主更新前、後的權利價值，以及最終可分回的房地面積與位置。
- 同意門檻：這份計畫書在送交政府審議前，必須先取得更高的住戶同意比例（依不同狀況而定，可高達 75%或 80%）。
自主更新常見問答 (Q&A)
- Q1: 自主更新一定要成立更新會嗎？可以自己找建商嗎？
- A: 您當然可以自己找建商談「協議合建」，這是另一種常見的都更模式。但「自主更新」的精神在於由「地主」作為實施主體，透過成立更新會，將主導權掌握在自己手中，可以自行聘請建築師、營造廠，並爭取最高的分配效益。
- Q2: 撰寫事業計畫書、聘請顧問和建築師，這些錢從哪裡來？
- A: 在專案初期，通常需要住戶們共同集資，或由更新會向銀行申請專案貸款。此外，各地方政府也常提供自主更新的「前期規劃補助費用」，可以減輕初期的資金壓力。
- Q3: 如果有鄰居堅持不同意，都更就辦不下去了嗎？
- A: 不一定。都市更新的特色之一，就是「多數決」。只要同意的比例達到了《都市更新條例》規定的法定門檻（例如 80%），即可依法送件審查。對於少數的不同意戶，政府會透過公聽會、協調會等程序進行協商，若最終協商不成，在程序完備下，仍可依法執行。
結論：主動，是開啟未來的鑰匙
都市更新的道路漫長而崎嶇，但「等待」，未必是唯一的選項。當您與您的鄰居們，願意從被動的等待者，轉變為積極的發起者時，改變的契機就已掌握在自己手中。
第一步，就從查詢自家是否具備都更潛力開始。凝聚共識、尋求專業協助，並勇敢地擘劃屬於您自己的重建藍圖，您將有機會親手將老舊的家園，翻新為一頁嶄新的篇章。