房屋稅是什麼？稅率、計算方式與自用住宅申請流程
每年五月，所有房屋所有權人都會收到一張來自稅務機關的繳款單——「房屋稅單」。這筆稅負是您身為屋主，每年都必須履行的義務。然而，您是否知道，只要一個簡單的申請動作，就能讓您的房屋稅金產生數倍的差距？
房屋稅的金額，與您的房屋「使用方式」息息相關。政府為保障人民的基本居住權益，對於「自用住宅」提供了極大的稅率優惠。本文將為您完整解析房屋稅的計算公式，並一步步教您如何申請自用住宅優惠稅率，為自己合法節稅。
一、房屋稅的核心計算公式與稅基
在深入了解稅率之前，我們需要先知道房屋稅是如何計算出來的。
計算公式：
應納稅額 = 房屋課稅現值 × 稅率
應納稅額 = 房屋課稅現值 × 稅率
- 房屋課稅現值：這不是房屋的市價或成交價。它是由地方稅捐稽徵處根據「房屋標準單價」、「折舊率」及「地段率」等因素綜合評定出來的課稅基礎。
- 稅率：這是決定您最終稅額的關鍵變數，稅率會根據您房屋的「使用情形」而有所不同。
二、稅率天差地遠：自用 vs. 非自用
房屋稅的稅率主要分為「住家用」與「非住家用」兩大類。而在「住家用」中，又依據是否為「自用」而有巨大的差距。
| 使用情形 | 法定稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 自用住宅 | 1.2% | 提供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。 |
| 非自用住宅（出租/多屋） | 1.5% ~ 3.6% | 若符合公益出租人資格，可適用 1.2% 稅率。 |
| 非住家用（營業用） | 3% ~ 5% | 用於開設公司、商店等營業用途。 |
| 非住家用（醫院、診所等非營業） | 1.5% ~ 2.5% | 供人民團體等非營業使用者。 |
風險提示： 同樣一間房屋，若被認定為「營業用」，其房屋稅最高可達「自用住宅」的四倍以上。因此，正確地申請適用稅率，是節稅的第一要務。
三、如何申請自用住宅優惠稅率？三大條件與時限
要享受 1.2% 的優惠稅率，您的房屋必須「同時滿足」以下三個條件：
- 房屋無出租或營業使用：必須是純粹作為居住用途。若有部分空間作為營業登記，則可申請「分攤課徵」，自住部分仍可適用 1.2% 稅率。
- 供本人、配偶或直系親屬實際居住：「直系親屬」包含父母、祖父母、子女等。兄弟姊妹或旁系親屬則不符合資格。
- 本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內：這是最關鍵的限制。自用住宅的優惠，一個家庭（本人、配偶、未成年子女）在全國最多只能擁有三戶。
【黃金申請時機】
您必須在每年房屋稅開徵 40 日前（即 3 月 22 日前）提出申請，審核通過後，當年度即可適用優惠稅率。若逾期申請，則需等到下一個年度才能適用。
四、房屋稅常見問答 (Q&A)
Q1: 我需要每年都重新申請自用住宅嗎？
A: 不需要。自用住宅稅率申請一次即可，除非您的房屋使用情形有變更（例如：從自住改為出租），才需要向稅務機關重新申報。
A: 不需要。自用住宅稅率申請一次即可，除非您的房屋使用情形有變更（例如：從自住改為出租），才需要向稅務機關重新申報。
Q2: 我把戶籍遷入，就等於申請好自用住宅了嗎？
A: 不是的！「戶籍遷入」與「申請房屋稅自用住宅」是兩件完全不同的事情，分屬戶政與稅務機關管轄。您必須親自或線上向房屋所在地的稅捐稽徵處提出申請，才算完成程序。
A: 不是的！「戶籍遷入」與「申請房屋稅自用住宅」是兩件完全不同的事情，分屬戶政與稅務機關管轄。您必須親自或線上向房屋所在地的稅捐稽徵處提出申請，才算完成程序。
Q3: 房子是登記在公司名下，可以申請自用住宅嗎？
A: 不可以。自用住宅的申請人必須是「自然人」，法人（公司）所有的房屋，即使提供給員工居住，也只能適用非自用的住家用稅率（1.5% 起）。
A: 不可以。自用住宅的申請人必須是「自然人」，法人（公司）所有的房屋，即使提供給員工居住，也只能適用非自用的住家用稅率（1.5% 起）。
Q4: 新買的中古屋，前屋主是自用，我還需要重新申請嗎？
A: 需要！因為房屋所有權人已變更，稅籍資料也會隨之異動。新屋主必須在取得房產後，立即重新提出申請，才能繼續享有優惠稅率。
A: 需要！因為房屋所有權人已變更，稅籍資料也會隨之異動。新屋主必須在取得房產後，立即重新提出申請，才能繼續享有優惠稅率。
結論：主動申請，守護您的權益
房屋稅是所有屋主最直接、最有感的持有成本。政府提供的自用住宅優惠稅率，是一項重要的政策美意，但它需要您「主動申請」才能享有。
在您取得房屋所有權後，請務必第一時間檢視您的房屋是否符合條件，並立即向稅務機關提出申請。這個簡單的動作，將在未來的每一年，為您省下一筆實在的稅金。