房屋出租的所得稅如何申報？標準扣除額與列舉扣除額教學
將名下房產出租，創造穩定的被動收入，是許多人理想的理財規劃。然而，這筆租金收入屬於您的「租賃所得」，必須在每年五月併入個人綜合所得稅中誠實申報。
許多房東因為不熟悉申報規則，或擔心被課徵高額稅款而選擇逃漏，這不僅可能面臨補稅罰款，更錯失了合法節稅的機會。其實，稅法提供了兩種聰明的費用扣除方式，幫助您有效降低稅基。
本文將為您完整教學「標準扣除額」與「列舉扣除額」的計算方式與選擇時機，讓您當個既合法又聰明的包租公、包租婆。
一、租賃所得的基本計算邏輯
首先，我們要建立一個基本觀念：需要被課稅的不是您的「租金總收入」，而是扣除「必要損耗與費用」後的「租賃所得淨額」。
租賃所得淨額 = 全年租金總收入 - 必要損耗與費用
而稅法針對「必要損耗與費用」的計算，提供了兩種方式，您可以自由選擇對您最有利的一種來申報。
二、方法一：最簡單無痛的「標準扣除額」
這是最直觀、也最多人使用的方式。您**不需要提供任何費用單據**，國稅局直接讓您將全年租金總收入的 43%，視為您的必要費用並直接扣除。
- 計算公式：租賃所得淨額 = 全年租金總收入 × 57%（即只有 57% 需要被課稅）。
- 適用對象：屋況良好、沒有房貸、修繕支出少的房東。這種方式省時省力，無須保留任何單據。
三、方法二：精打細算的「列舉扣除額」
若您認為實際的費用支出，遠高於租金的 43%，那麼您就可以選擇採用「列舉扣除額」，一項一項地將所有相關費用扣除。採用此法，務必保留所有費用的單據、發票與轉帳紀錄，以供國稅局查核。
- 計算公式：租賃所得淨額 = 全年租金總收入 - 各項實際費用總和
- 可列舉的費用項目：
- 折舊、修理費（維持房屋現有功能）
- 地價稅與房屋稅
- 房屋保險費
- 房貸利息支出（僅限利息部分）
- 適用對象：屋齡較高、當年有大筆修繕支出、或仍有高額房貸利息的房東。
四、決策法則：一張表找出最佳節稅法
選擇的標準非常簡單：哪種方式算出來的「所得淨額」比較低，就選哪一種。
決策法則：將您當年所有可列舉的費用加總，若總金額 > (全年租金 × 43%)，就選擇列舉扣除法。
| 項目 | 標準扣除額 | 列舉扣除額 |
|---|---|---|
| 計算方式 | 租金收入的 57% 直接作為所得 | 租金收入減去所有實際費用 |
| 優點 | 簡單方便，無需任何單據 | 若實際費用高，節稅效果極佳 |
| 缺點 | 若實際費用高於 43%，會比較吃虧 | 需費心蒐集、整理所有單據憑證 |
五、房東大補帖：成為「公益出租人」的節稅優勢
政府為了鼓勵房東將房屋租給領有租金補貼的弱勢族群，提供了一個更強力的節稅優惠。若您的房客成功申請到「租金補貼」，您就自動成為「公益出租人」。
- 租金收入免稅額：每屋每月租金收入，在1 萬 5 千元以內的部分，完全免稅。
- 費用扣除：超過 1 萬 5 千元的部分，依然可以再適用 43% 的標準費用扣除。
六、出租所得申報常見問答 (Q&A)
Q1: 列舉扣除的「修理費」有什麼限制嗎？
A: 是的。該筆費用必須是為了維持房屋現有功能、或修復損壞的「維持性」支出。若是為了增加房屋價值、功能或延長耐用年限的「資本性」支出（如增建、大幅度改裝），則不能一次性認列，需併入房屋成本，逐年計算折舊。
A: 是的。該筆費用必須是為了維持房屋現有功能、或修復損壞的「維持性」支出。若是為了增加房屋價值、功能或延長耐用年限的「資本性」支出（如增建、大幅度改裝），則不能一次性認列，需併入房屋成本，逐年計算折舊。
Q2: 我出租房子的房貸利息，可以全額扣除嗎？
A: 可以，前提是這筆利息支出必須「大於」您在申報同一戶時，所申報的「儲蓄投資特別扣除額」。若利息小於儲蓄扣除額，則無法扣除。
A: 可以，前提是這筆利息支出必須「大於」您在申報同一戶時，所申報的「儲蓄投資特別扣除額」。若利息小於儲蓄扣除額，則無法扣除。
Q3: 如果我漏報租賃所得被國稅局查到，會怎麼樣？
A: 除了必須補繳應納的稅款外，還可能被處以所漏稅額二倍以下的罰鍰，得不償失。
A: 除了必須補繳應納的稅款外，還可能被處以所漏稅額二倍以下的罰鍰，得不償失。
結論：誠實申報，聰明節稅
誠實申報租賃所得，不僅是國民應盡的義務，更是保障自身權益的行為。透過平時用心蒐集各項費用單據，並在報稅時花點時間試算，選擇對自己最有利的扣除方式，您就能在合法的範圍內，最大化自己的租金效益。當個好房東，也別忘了當個聰明的納稅人。