代書（地政士）在做什麼？收費標準與挑選注意事項

在房屋買賣這趟複雜而漫長的旅程中，當買賣雙方終於對價格達成共識，接下來將面臨一連串繁瑣的法律文件與行政流程。此時，一個關鍵的專業角色便會登場——那就是「代書」。

代書的正式法定名稱為「地政士」，是通過國家考試認證的土地登記專家。他們不僅是交易流程的執行者，更是保障買賣雙方權益、確保不動產交易安全的守護者。本文將為您完整揭秘代書（地政士）的核心工作內容，整理出清晰的收費標準，並提供實用的挑選指南，幫助您在人生最重要的交易中，找到一位值得信賴的專業夥伴。

一、代書（地政士）的核心任務：交易安全的守護者

地政士的角色是買賣雙方之間中立的第三方，其核心任務確保每一步都合法、合規、安全無虞：

代理申請不動產登記：包括買賣、贈與、繼承等原因引起的「所有權移轉登記」，以及辦理房貸時的「抵押權設定登記」等。
見證與撰擬契約：在簽訂不動產買賣契約時，以專業第三方身份在場見證，審閱合約條款的公平性與合法性。
代理申報相關稅務：精確計算並代理申報土地增值稅、契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、房地合一稅等，確保稅務流程順利。
確保交易金流安全：代書通常會搭配「履約保證」制度，將買方價金存入專門帳戶，保障金流安全。
提供專業法律稅務諮詢：針對不動產相關的法律、稅務、繼承等問題，提供專業的建議與規劃。

二、代書收費標準大公開（2025 年參考）

代書的收費並無全國統一的公定價，但各地區的「地政士公會」都會提供收費參考標準。收費方式多以「按件計酬」。以下整理出大台北地區常見的收費行情：

服務項目	市場收費行情（新台幣）	常見負擔方
買賣所有權移轉登記	$12,000 - $16,000	買方負擔（主要過戶費用）
抵押權設定登記（辦理房貸）	$4,000 - $6,000	買方負擔
買賣契約簽約費（潤筆/見證）	$2,000 - $4,000	買賣雙方平均分攤
抵押權塗銷登記（賣方原貸款）	$2,000 - $3,000	賣方負擔
實價登錄申報	$1,000 - $2,000	通常包含在買賣移轉服務內

注意： 以上費用為單純的代書服務費，**不包含**政府收取的規費、印花稅、契稅等實報實銷的稅金。

三、如何挑選專業可靠的代書？指南

挑選一位好的代書，是確保交易順利安全的關鍵。您可以從以下幾個方面進行評估：

三大核心審核重點：

確認合法證照：專業的地政士必須同時擁有「地政士證書」與「開業執照」才能執業。請對方出示，或透過內政部不動產服務業資訊系統網站查詢。
收費公開透明：在委託前，務必請代書提供詳細的收費明細表，清楚列出服務項目與費用。對於僅提供一個模糊總價的代書，應抱持謹慎態度。
經驗與口碑：詢問其執業年資、主要處理的案件類型，或透過親友推薦、網路評價來了解其口碑。

五大委託注意事項：

由誰指定？ 市場慣例是由付費方（通常是買方）指定代書。買方保有最終的選擇權。
是否親自辦理？ 確認與您接洽的地政士本人，是否會親自處理您的案件，或只是交由助理執行。
溝通是否清晰？ 專業的代書應能用淺顯易懂的方式，向您解釋複雜的法律流程與文件內容。
避免不合理的低價陷阱： 對於收費遠低於市場行情的代書應提高警覺，以免因服務不周或流程疏漏而造成更大損失。

四、實用問答 (Q&A)

Q1: 買房子一定要請代書嗎？我可以自己辦理過戶嗎？
A1: 法律上，您可以自行辦理不動產登記。但實務上，整個流程涉及複雜的法律文件、稅務計算與頻繁的機關往返，若有任何疏漏，不僅耗時費力，更可能導致產權瑕疵或財物損失。除非您具備相關專業知識，否則強烈建議委託專業代書辦理。

Q2: 房仲推薦的代書，我可以直接用嗎？會不會有風險？
A2: 房仲推薦的代書通常是可靠的，且熟悉流程。但為求安心，您仍可依據上述「三大核心審核重點」對其進行查核。如果您有更信任的人選，也絕對有權利選擇自己指定的代書。

Q3: 代書費是買方付還是賣方付？
A3: 市場慣例：「買方」負擔與「取得產權及辦理貸款」相關的費用；「賣方」則負擔與「清除產權負擔」相關的費用（如抵押權塗銷費）。簽約費則通常由買賣雙方平均分攤。所有費用分攤方式，都應在買賣契約中明確記載。

結論

在總價動輒千萬的不動產交易中，代書（地政士）所收取的數萬元服務費，是為了保障您巨大資產安全所付出的「保險費」。他們扮演的角色，遠不止文書工作，更是交易安全的把關者與法律程序的導航員。

透過本文的介紹，在您下次進行不動產交易時，記得花一些時間，運用這些標準，為自己挑選一位專業、負責、值得信賴的地政士，讓整個買賣過程更加安心、順利。