驗屋不過怎麼辦？交屋保留款與後續修繕流程

在仔細的驗屋過程中，您洋洋灑灑地列出了一長串的「缺失清單」，原本期待入住的興奮心情，瞬間被眼前的各種瑕疵給澆熄。這時，您心中不免會感到焦慮：驗屋不過怎麼辦？建商或屋主會不會不認帳？

請先別慌張。驗屋發現問題，其實是「正常不過」的過程，它不是交易的終點，而是「修繕流程」的起點。法律與合約都賦予了您強大的工具，來確保賣方會履行修繕義務。本文將為您拆解驗屋不過的標準處理流程，並告訴您如何善用手中最大的王牌——「交屋保留款」。

第一步：冷靜存證 — 詳實記錄與製作「缺失清單」

當下最重要的事，不是爭吵，而是「存證」。一個專業、有條理的紀錄，是您後續所有談判的基礎。

現場標記與蒐證：利用有色紙膠帶在每一處瑕疵旁標記。針對每一個標記點，拍攝「一張近照、一張遠照」，做到圖文並茂。
製作清單：將所有照片，彙整到一份 Word 或 Excel 文件中，製作成正式的「缺失清單」。清單應包含「編號」、「區域位置」、「問題描述」與「對應照片」。
正式提交：將清單透過 Email 或通訊軟體等可留下紀錄的方式，正式提交給賣方或建商工地主任。

第二步：要求修繕與安排「複驗」

將清單提交後，與對方協商一個合理的修繕期限（例如一至兩週）。在對方表示已修繕完成後，您需要與其約定下一次的「複驗」日期。複驗時，請拿出您當初的缺失清單，逐一、仔細地核對每一項是否都已改善完成。未改善或改善不確實的項目，絕對不能輕易簽字通過。

第三步：買方的王牌 — 善用「交屋保留款」

如果對方修繕態度消極、或屢次修不好，這時您就需要動用手中最大的法律武器——「交屋保留款」。

【交屋保留款的法律依據與使用】

新成屋：根據內政部定型化契約，買方有權保留「房地總價 5%」作為交屋保留款。
中古屋：依據買賣合約，通常也會約定一筆交屋尾款。

如何使用： 只要驗收仍有未完成的重大瑕疵，您就有權「全額拒絕支付」這筆尾款，直到所有問題都改善完畢為止。這是督促對方履行義務，最強而有力的籌碼。

第四步：當修繕陷入僵局 — 三種應對策略

如果對方對於某些缺失就是不處理、或無法處理，您可以考慮以下策略：

策略一：金錢協商（減價收屋）：對於一些不影響安全與功能的表面瑕疵（如小刮傷、油漆不均），可以與對方協商從交屋保留款中，扣除一筆雙方同意的「補償金」後，完成交屋。
策略二：動用保留款自行修繕：若對方拒絕修繕，您可以在寄發存證信函、盡到催告義務後，動用您的交屋保留款，自行尋找廠商修繕。修繕後剩餘的款項，再支付給賣方。
策略三：申請調解或法律途徑：若以上協商均破裂，且涉及的瑕疵非常重大（如嚴重漏水、結構問題），您就必須尋求鄉鎮市調解委員會、或法律途徑來解決，這是保障您權益的最終防線。

驗屋不過常見問答 (Q&A)

Q1: 建商說「小瑕疵難免，先交屋，我們保固期內都會處理」，可以嗎？
A: 絕對不行！ 這是最常見的話術。一旦您支付了尾款，就失去了最大的談判籌碼。務必堅持「先修好，再交屋」。

Q2: 中古屋主擺爛不願意修，我能怎麼辦？
A: 中古屋買賣適用《民法》中的「瑕疵擔保責任」。您應站穩立場，透過房仲與代書，暫緩支付尾款，以要求減少價金或進行後續協商。

Q3: 複驗時，建商只修了一半的缺失，我可以只付一半的保留款嗎？
A: 不可以。交屋保留款是一個整體的擔保。在「所有」約定的缺失都修繕完畢前，您都有權全額保留。

結論：堅守原則，安心交屋

驗屋不過，是正常的過程，而非世界末日。它考驗的是您的耐心與溝通技巧。請記住，您的武器庫中有三樣法寶：詳實的「缺失清單」、清晰的「溝通紀錄」、以及強大的「交屋保留款」。只要您保持冷靜、條理分明、堅守原則，就一定能督促對方將房屋修繕至您滿意的狀態，為您的新家，畫下一個完美的句點。