重購退稅申請教學：換屋族必學的合法節稅大補帖
對於「換屋族」來說，賣掉舊家、買入新家的過程中，最痛的莫過於繳納那筆高額的土地增值稅與房地合一稅。但您可能不知道，政府為支持民眾的自住換屋需求，提供了一項超級大補帖——「重購退稅」，可以讓您把繳出去的稅金，合法地申請退還！
這項優惠是政府給予真正自住換屋者的最大禮物，但申請條件與時限都相當嚴格。本文將作為您的申請教學手冊，完整解析「土地增值稅」與「房地合一稅」這兩大稅目的重購退稅資格、計算方式與申請流程，讓您在換屋的路上，省下最大一筆錢。
一、重購退稅的基本概念與適用稅目
重購退稅的核心精神是：只要您證明賣舊屋、買新屋都是出於「自用」目的，政府就將您賣屋時繳納的稅金，部分或全部退還給您。這項優惠，可以同時適用於您在賣房時繳納的兩種主要稅負：
- 土地增值稅：退還您已繳納的土地增值稅。
- 房地合一稅：退還您已繳納的房地合一稅。
注意： 這兩種稅的退稅條件略有不同，但可以同時申請。
二、房地合一稅重購退稅條件與計算
1. 核心申請條件
- 時間限制：不論是「先賣後買」還是「先買後賣」，只要買賣房屋完成所有權移轉登記的時間，在兩年以內即可。
- 所有權人：出售的舊屋與新購的房屋，所有權人可以是本人或其配偶。
- 產權與戶籍：舊屋與新屋都必須有本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記，並實際居住。
- 使用限制：出售前的舊屋，在賣掉前五年內，不能有出租、供營業或執行業務使用的紀錄。
- 管制期間：新購的房屋在完成移轉登記後的五年內，不得改作其他用途或再行移轉（例如出售或贈與），否則會被追繳原退還的稅款。
2. 退稅金額如何計算？
- 小屋換大屋（全額退稅）：若「新屋的成交總價」高於或等於「舊屋的成交總價」，則您繳納的房地合一稅，可以全額退還。
- 大屋換小屋（比例退稅）：若「新屋的成交總價」低於「舊屋的成交總價」，則按比例退稅。
退稅金額 = 已繳房地合一稅 × (新屋成交價 ÷ 舊屋成交價)
三、「土地增值稅」重購退稅條件
土地增值稅的重購退稅條件與房地合一稅相似，但有幾點關鍵差異：
- 時間限制：同樣為買賣登記日期的間隔在兩年以內。
- 使用限制：出售前的舊屋，在賣掉前一年內，沒有出租或營業行為即可。（比房地合一稅的五年限制寬鬆）
- 價值限制：新購土地的「公告現值」，必須超過「出售土地的公告現值扣除已繳納的土地增值稅」後的餘額。若不足，則無法退稅。
- 管制期間：同樣為五年，期間內不得移轉或改變用途，否則會被追繳。
四、實戰教學：申請流程與必備文件
- 申請時機：在您「兩筆交易都完成產權登記後」，即可提出申請。
- 申請地點：向「出售舊屋所在地」的稅捐稽徵處提出申請。
【必備文件清單】
- 土地增值稅、房地合一稅重購退稅申請書。
- 出售舊屋及新購房屋的買賣契約書影本。
- 出售舊屋及新購房屋的土地與建物權狀影本。
- 原繳納土地增值稅、房地合一稅的繳款書收據正本。
- 可證明資金流向的文件（如買賣價金支付證明）。
- 戶籍資料證明（證明設籍）。
五、重購退稅常見問答 (Q&A)
Q1: 「兩年內」的起算點跟終點是什麼？
A: 法律認定非常嚴格，一律以兩間房屋在權狀上的「所有權移轉登記日」為準。例如：舊屋登記日為 2025 年 10 月 1 日，則新屋的登記日最晚不能超過 2027 年 9 月 30 日。
A: 法律認定非常嚴格，一律以兩間房屋在權狀上的「所有權移轉登記日」為準。例如：舊屋登記日為 2025 年 10 月 1 日，則新屋的登記日最晚不能超過 2027 年 9 月 30 日。
Q2: 我賣掉登記在我名下的房屋，新買的房屋登記在配偶名下，可以申請嗎？
A: 可以。重購退稅的所有權人認定包含「本人」與「配偶」，因此賣本人名下、買配偶名下，或反之，都符合申請資格。
A: 可以。重購退稅的所有權人認定包含「本人」與「配偶」，因此賣本人名下、買配偶名下，或反之，都符合申請資格。
Q3: 如果我在 5 年管制期內，因為公司強制調職，必須賣掉新房子，稅會被追回嗎？
A: 會的。現行法規相當嚴格，只要在五年管制期內，不論任何理由將新購房屋移轉或改變用途，當初退還的稅款都將被全額追繳。
A: 會的。現行法規相當嚴格，只要在五年管制期內，不論任何理由將新購房屋移轉或改變用途，當初退還的稅款都將被全額追繳。
結論：換屋族的權利，主動申請是關鍵
「重購退稅」是政府給予自住換屋族最實質、也最補貼的一項優惠，金額往往高達數十萬甚至上百萬元。這項權利不會自動生效，需要您主動備妥文件提出申請。
在您規劃換屋時，務必將戶籍、買賣時間點等關鍵因素納入考量，並妥善保存所有交易單據。了解規則、提前規劃，才能確保您能穩穩地拿回這筆應得的退稅大紅包。