修繕責任歸屬：房東與房客的權利義務劃分

炎炎夏日，冷氣突然罷工；梅雨季節，牆角滲出惱人水漬。在租屋生活中，修繕問題不僅是生活上的不便，更是對房東與房客關係的一大考驗。當問題發生時，「這筆錢該誰出？」往往成為爭議的焦點。

其實，台灣的法律對於租賃物的修繕責任，早有明確的規範。釐清雙方的權利與義務，並建立一套標準的處理流程，是確保居住品質與雙方和諧的基礎。本文將依據現行法規，為您完整解析修繕責任的歸屬，並提供一套實用的問題解決 SOP。

一、法律大原則：誰的房子，誰來修（房東的責任）

根據《民法》及《租賃住宅市場發展及管理條例》的精神，提供一個合乎正常使用狀態的房屋，是出租人（房東）最基本的義務。這意味著，對於房屋本身及其固定設備的維護與修繕，原則上應由房東負責。

【房東的修繕責任範圍】

  • 硬體結構與固定物：房屋結構問題，如牆壁、屋頂的漏水、嚴重壁癌；公共管線的堵塞（非因房客丟入異物）；門窗等固定裝置的變形。
  • 房東提供的附屬設備：由房東提供，並在租約點交清單上註明的設備，因自然老化或正常使用而造成的故障。例如：冷氣、熱水器、瓦斯爐等。
  • 安全相關：室內電路、電箱等電力系統問題；大門門鎖的損壞。

二、房客的義務：保管、通知與賠償責任

房客在居住期間也扮演著重要角色，主要有以下責任：

  • 善良管理人注意義務：房客需像愛惜自己的東西一樣，合理、正常地使用房屋與設備，不能蓄意破壞或不當使用。
  • 人為損壞賠償責任：若房屋或設備的損壞，是出於房客本人、同住家人或訪客的故意或過失所造成（例如：打破玻璃），則房客需負擔修復或賠償責任。
  • 及時通知義務：這是最重要的一點。當房客發現房屋有需要修繕的狀況時，有義務立即通知房東。若因怠於通知，導致損害擴大，房客可能需對擴大的損害部分負責。
  • 消耗品更換：一般來說，如燈泡、燈管、遙控器電池等屬於消耗品，其費用通常由房客自行負擔。

三、標準修繕處理流程 (SOP)

當問題發生時，建議雙方遵循以下流程，理性溝通、妥善解決：

  1. 房客發現問題，立即通知房東：建議使用可留下文字紀錄的方式（如 Line、Email）通知房東，清楚說明損壞狀況、地點，並附上照片或影片。
  2. 房東在合理期限內安排修繕：房東應與房客約定時間，安排廠商勘查與修繕。「合理期限」視問題的急迫性而定（例如：熱水器壞掉比紗窗破洞更為緊急）。
  3. 若房東置之不理，房客書面催告：若房東遲遲未處理，房客可寄發「存證信函」，正式催告房東在一定期限內（例如 7-10 天）完成修繕。
  4. 催告無效後，房客的法律權利：若房東在催告期限後依然沒有任何作為，房客可以行使以下法律權利：
    • 自行雇工修繕，費用從租金扣除：房客可自行尋找合格廠商修繕，並務必索取發票或收據，修繕費用可直接從下個月的租金中扣除。
    • 終止租約：若損壞已嚴重到影響居住安全或健康（例如：嚴重漏水無法居住），房客可依法提前終止租約。

四、修繕問題常見問答 (Q&A)

Q1: 修繕期間，我可以要求減免租金嗎？
A: 可以。根據《民法》第 435 條，若因修繕導致房屋的一部分無法使用，房客可以請求減免該部分無法使用期間的租金。
Q2: 颱風天造成窗戶破裂，這筆費用算誰的？
A: 颱風屬於「天災」，非人力所能抗拒。因此，造成的房屋結構損壞（如窗戶、屋頂），應由房東負責修繕。但若損壞主因是房客疏失（如忘記關窗），則房客需負擔部分責任。
Q3: 房東可以只給我錢，叫我自己找人修嗎？
A: 可以，但前提是「雙方合意」。若房客同意，且雙方對修繕金額達成共識，這是一種便捷的處理方式。但房客沒有義務必須接受，仍可堅持由房東負責處理整個修繕流程。

結論：溝通與紀錄，是化解糾紛的良藥

房屋修繕是租賃關係的日常，也是最能體現雙方互信的時刻。房東的積極處理，能讓房客住得更安心；房客的妥善愛護與及時溝通，則能為房東省下更多心力。建立在「法律規範」與「互相尊重」的基礎上，並善用文字與影像作為溝通紀錄，再棘手的修繕問題，都能迎刃而解。