危老重建獎勵、補助與申請流程懶人包
您家中的老房子，是否也有著牆面龜裂、鋼筋裸露，或是缺乏電梯、上下樓梯氣喘吁吁的困擾？面對這些問題，除了漫長的都市更新，政府還提供了一條更快速、更優惠的重建捷徑——「危老重建」。
全名為《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的危老條例，以其「門檻低、獎勵明確、程序快速」三大優勢，已成為近年來老屋重建最熱門的選項。只要您的房屋符合資格，並取得 100% 所有權人同意，就有機會獲得高額的「容積獎勵」與「稅賦減免」。本篇懶人包將為您完整解析危老重建的所有獎勵、補助與申請流程，助您快速踏出老屋變黃金的第一步。
第一步：資格評估 — 您的房屋適用危老條例嗎？
要啟動危老重建，您的房屋必須先取得「入場券」，也就是符合以下任一條件：
- 位於都市計畫區內。
- 非歷史建築或具文化保存價值。
- 符合以下三種情形之一：
- (危)危險建築：經地方主管機關通知限期拆除、或評估有危險之虞，需強制拆除者（如海砂屋、震損屋）。
- (老)老舊建築（二擇一）：
- 屋齡 30 年以上，經「耐震能力初步評估」結果為未達特定標準者。
- 屋齡 30 年以上，無電梯，且經「建築物性能初步評估」為改善不具效益者。
判斷依據： 對於多數屋齡超過 30 年的老舊公寓，只要沒有電梯，幾乎都符合申請的基本門檻。
第二步：獎勵解密 — 您可以拿到多少好處？
危老重建最大的誘因，就是明確且豐厚的「容積獎勵」。容積愈高，代表未來能蓋的坪數就愈多，這也是重建後地主能「一坪換一坪」、甚至分回更多的關鍵。
| 獎勵項目 | 獎勵額度 | 說明 |
|---|---|---|
| 基準容積獎勵 (法定) | 基準容積的 30% | 所有危老案的基本盤。 |
| 時程獎勵 | 基準容積的 1% ~ 10% | 越早申請，獎勵越高。此獎勵正逐年遞減，是把握黃金申請期的關鍵。 |
| 規模獎勵 | 基準容積的 2% ~ 10% | 基地面積越大，獎勵越高。 |
| 其他各項獎勵 | 最高 10% | 包含綠建築、智慧建築、耐震設計、無障礙環境設計等多項獎勵。 |
【獎勵上限】
所有獎勵加總，上限為「基準容積的 1.3 倍」或「原建築容積的 1.15 倍」，兩者取其高。
稅賦優惠： 除了容積獎勵，危老重建還享有「地價稅」與「房屋稅」的減半徵收優惠，最長可達 12 年。
第三步：申請流程懶人包
危老重建的流程，相較於都市更新，已大幅簡化：
- 取得 100% 同意：這是啟動的唯一前提。您必須取得重建範圍內「所有」土地與合法建築物所有權人的同意。
- 申請建築物性能評估：委託政府認可的專業機構進行「耐震能力初步評估」。各地方政府通常會提供這筆評估費用的全額補助。
- 擬具「重建計畫」：取得評估報告後，即可委託建築師或專業顧問公司，撰寫「重建計畫書」，向地方政府建管處提出申請。
- 審核與核准：政府審核通過後，即可取得容積獎勵，並申請建築執照。
- 申請建照與施工：取得建照後，即可動工興建。
危老重建常見問答 (Q&A)
- Q1: 「時程獎勵」逐年遞減，現在申請還來得及嗎？
- A: 是的，但要把握時間！時程獎勵是危老條例中最容易取得、也最補的獎勵之一。越晚申請，能拿到的獎勵就越少，直接影響未來可分配的坪數，因此整合要趁早。
- Q2: 我家是透天厝，只有我一戶，也可以申請危老重建嗎？
- A: 當然可以！這正是危老條例的優勢之一，它沒有最小基地面積的限制。只要您的透天厝符合危險或老舊的定義，您自己就是 100% 的所有權人，可以直接申請。
- Q3: 申請重建計畫、跑流程，聽起來好複雜，我自己辦得到嗎？
- A: 對於一般民眾，要獨立完成所有程序確實有難度。因此，最常見的方式是尋求「專業團隊」的協助，例如：都市更新顧問公司、建經公司或有經驗的建築師。他們能為您提供從前期評估、整合、規劃到申請送件的全案管理服務。
結論：團結與速度，是老屋新生的關鍵
危老重建，是政府為加速改善居住安全，所開啟的一條特快車道。它移除了都市更新最困難的「多數決」門檻，將主導權完全交還給住戶，只要您與您的鄰居能夠達成 100% 的共識。
如果您正居住在一棟亟待更新的老舊建築中，請不要再被動地等待。主動向鄰居發起討論，共同尋求專業的評估，並把握正在逐年遞減的時程獎勵。團結與速度，將是您們將老舊家園，蛻變為嶄新黃金屋的唯一密碼。