店面、辦公室、廠房：商用不動產投資入門與評估指標

當您在住宅房地產的投資上累積了一定的經驗與資本後，或許會開始將目光投向另一片更廣闊的海洋「商用不動產」（Commercial Real Estate, CRE）。相較於以「戶」為單位的住宅，商用不動產的承租方是「企業」，其租期更長、租金更穩定，且較少有住宅租賃的瑣碎管理問題。

然而，這片海洋也更深、更具挑戰性。店面、辦公室、廠房，這三類主流的商用不動產，其評估邏輯與風險屬性截然不同。本文將作為您的入門指南，為您解析這三類產品的核心投資屬性，並提供最重要的評估指標，幫助您建立正確的商用不動產投資觀。

三大商用不動產類型比較與評估指標

商用不動產（CRE）類型、屬性與評估指標
類型 (投資 DNA) 核心屬性 主要評估指標
一、店面
（高風險、高報酬，與在地商圈共存亡）		 價值基礎： 人潮與消費力。
  • 地點與集客力： 是否位於主要幹道、三角窗、或捷運站出口？人流動線為何？
  • 面寬與格局： 面寬是否足夠（比深度重要），內部有無多餘樑柱？
  • 行業適用性： 是否具備天然氣管線、排煙設施、足夠電力等，符合目標行業法規？
二、辦公室
（穩定現金流，與整體經濟景氣連動）		 價值基礎： 企業需求與經濟景氣。
  • 地段等級與物管： 是否位於核心商業區（CBD）？大樓的物業管理品質與等級（A級/B級）？
  • 交通便利性： 鄰近捷運站、主要幹道等，是企業選址的必要條件。
  • 區域空置率： 空置率越低，代表需求越強勁，資產越保值。
三、廠房
（極度專業，與產業政策、供應鏈緊密掛鉤）		 價值基礎： 是否符合特定產業的生產流程與物流需求。
  • 土地使用分區： 是否座落在合法的「丁種建築用地」等工業用地上（避免違章風險）？
  • 交通動線： 廠區道路是否足以讓大型貨櫃車順暢進出與迴轉？是否鄰近高速公路、港口？
  • 建築規格： 廠房的「樓層挑高」、地板的「樓板載重」、「電力供應容量」是否符合目標產業需求？
  • 廠區腹地： 是否有足夠的空地供貨車裝卸與停放。

商用不動產投資常見問答 (Q&A)

Q1: 商用不動產的投報率，一定比住宅高嗎？
A: 一般來說，「毛投報率」確實較高（市場常見 3-5% 以上）。但需注意商用不動產的管理、稅負成本較高，且在經濟不景氣時，其「空置期」可能遠比住宅長。這些都是計算「淨投報率」時必須考量的風險。
Q2: 投資商用不動產，貸款條件有什麼不同？
A: 銀行對於商用不動產的貸款審核，通常比自用住宅更為嚴格。貸款成數普遍較低（約 6-7 成，甚至更低），利率較高，且幾乎沒有寬限期。投資人需要準備更為雄厚的自有資金。
Q3: 我是新手投資人，建議從哪一種商用不動產開始？
A: 對於剛從住宅市場跨足的投資者，門檻相對較低、較容易理解的，或許是位於成熟商圈、坪數不大的「小店面」，或是市中心小坪數的「辦公室」單位。廠房與工業土地的專業性極高，不建議新手貿然投入。

結論：跨入專業投資的另一扇門

店面、辦公室、廠房，這三類商用不動產，各自有其獨特的產業生態與評估邏輯。它們不像住宅，可以單純從「居住」的角度去感受，而是需要更宏觀的產業視野、更精準的數據分析，以及更長遠的景氣判斷。

對於有志於成為專業不動產投資者的您，商用不動產無疑是資產配置中，值得探索的另一扇門。但在您推開這扇門之前，請務必做好加倍的功課，並備妥充足的銀彈，才能在這片專業的海洋中，穩健航行。