房地合一稅2.0詳解：新舊制差異、持有期計算與自用優惠
在您在「賣房」時所遇到的「房地合一稅」，無疑是金額最龐大、規定最複雜、也最牽動買賣損益的一筆稅負。本文將為您提供最完整的房地合一稅 2.0 全攻略，從新舊制分野、稅率計算，到最重要的「自用住宅優惠」，讓您一次搞懂如何合法節稅，守住您應得的獲利。
一、新舊制大不同：適用制度的判斷基準
在計算之前，您必須先釐清您的房產適用哪一種制度。簡單的判斷基準點是「取得日期」：
- 舊制：您是在 2015 年 12 月 31 日（含）以前取得的房產。房屋交易所得併入個人綜合所得稅；土地增值部分繳納土地增值稅後，不需再課所得稅。
- 新制（房地合一稅）：您是在 2016 年 1 月 1 日（含）以後取得的房產。房屋與土地交易所得將「合併計算」，並採用一個獨立、固定的稅率來課稅。
本文將聚焦在目前市場上絕大多數交易適用的「房地合一稅 2.0」新制。
二、核心關鍵：持有期間決定稅率高低
房地合一稅 2.0 最核心的規則，就是依據您的「持有期間」長短，來決定課稅的稅率高低。持有期間愈短，稅率愈重，反之則愈輕。
計算方式： 從房地產完成「所有權移轉登記日」起算，至本次交易的「所有權移轉登記日」為止。
| 持有期間 | 適用稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 短期交易，課以重稅 |
| 超過 2 年，未逾 5 年 | 35% | |
| 超過 5 年，未逾 10 年 | 20% | |
| 超過 10 年 | 15% | 鼓勵長期持有 |
| 因非自願因素交易 | 20% | 需符合財政部公告之非自願賣房態樣 |
| 符合自用住宅優惠 | 10% | 課稅所得超過 400 萬部分 |
三、稅基計算：可以扣除哪些成本費用？
了解稅率後，下一步就是計算您的「課稅所得」，也就是您的「淨賺」金額。
課稅所得 = 成交價額 - 取得成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額
- 取得成本：您當初購買這間房子的買價。
- 土地漲價總數額：為了避免與「土地增值稅」重複課稅的扣除額，可從土地增值稅單上找到此金額。
- 相關費用（合法節稅關鍵）：所有在取得、改良及出售過程中，所支付的必要費用。
- 可認列項目：契稅、印花稅、代書費、仲介費，以及能「增加價值或效能」的裝潢、修繕費用（如管線重拉、格局變更等資本支出）。
- 便利計算：若您無法提供上述費用的單據，稅法允許您以成交價額的 3% 作為費用，上限為 30 萬元。
四、終極節稅武器：自用住宅免稅與優惠稅率
對於長期自住的屋主，政府提供了最優渥的節稅條款，俗稱「自住戶籍登記優惠」。
- 優惠內容：
- 免稅額：課稅所得在 400 萬元以內的部分，完全免稅。
- 優惠稅率：課稅所得超過 400 萬元的部分，統一適用 10% 的超低稅率。
- 申請條件（需「同時」滿足）：
- 個人或其配偶、未成年子女在該屋辦竣戶籍登記。
- 出售前實際居住連續滿六年。
- 出售前六年內，該房屋沒有出租、供營業或執行業務使用。
- 出售前六年內，個人與其配偶未使用過本項自用住宅優惠。
五、房地合一稅常見問答 (Q&A)
Q1: 「非自願」因素賣房，稅率也是 35% 或 45% 嗎？
A: 不是。若能提供主管機關認可的證明文件，證明您是因非自願因素而必須賣房，即使持有期間在 5 年以內，稅率仍可適用20%。
A: 不是。若能提供主管機關認可的證明文件，證明您是因非自願因素而必須賣房，即使持有期間在 5 年以內，稅率仍可適用20%。
Q2: 重新裝潢的費用，收據都可以當作費用扣除嗎？
A: 不一定。稅法規定可扣除的必須是「能增加房屋價值或效能」的資本支出。而像油漆、壁紙、系統櫃或購買家具等，則較可能被視為消耗品或費用，不予認列。
A: 不一定。稅法規定可扣除的必須是「能增加房屋價值或效能」的資本支出。而像油漆、壁紙、系統櫃或購買家具等，則較可能被視為消耗品或費用，不予認列。
Q3: 「持有期間」的計算，是從簽約日還是登記日起算？
A: 法律上的認定非常明確，一律以地政機關的「所有權移轉登記日」為準，買進與賣出皆是如此。
A: 法律上的認定非常明確，一律以地政機關的「所有權移轉登記日」為準，買進與賣出皆是如此。
結論：時間就是金錢，規劃就是省錢
房地合一稅 2.0 的精神，明確地傳達了「時間就是金錢」的道理。在您計畫出售房產前，務必拿出權狀，仔細算算您的持有時間，因為跨過一個稅率級距（如持有滿 5 年），省下的稅金可能就是數十萬、甚至上百萬的差距。而對於長期自住的屋主，更要積極規劃，確保自己能滿足「自用住宅優惠」的所有條件。了解規則，提前規劃，才是您在房產交易中，保障自身獲利的不二法門。