買中古屋要繳哪些稅？契稅、印花稅、登記規費一次算給你看
當您辛苦存下頭期款，滿心歡喜地簽下中古屋的買賣合約時，請先別急著把所有預算都規劃給裝潢和傢俱。在房屋所有權從賣方轉移到您名下的「過戶流程」中，還隱藏著一筆為數不小的「隱形成本」——那就是買方必須支付的一次性稅費。
這些稅費名目包含契稅、印花稅、登記規費等等。本文將為您逐一拆解，並提供一個最貼近真實的試算範例，讓您在購屋前就能精準掌握所有必要開銷。
一、買方必繳的三大稅費與計算基礎
在中古屋交易中，買方在過戶時需負擔的稅費主要有以下三項：
1. 契稅
- 定義：當不動產的產權發生轉移時，取得所有權的一方（買方）需向政府繳納的稅賦。
- 計算公式：房屋評定現值 × 6%
- 關鍵注意：計算契稅的基礎，是地方稅務機關評定的「房屋評定現值」，這個數值通常遠低於市價，您可以在房屋稅單上找到。
2. 印花稅
- 定義：向地政事務所提交「土地、建物買賣所有權移轉契約書」（俗稱公契）時，需繳納的稅賦。
- 計算公式：(房屋評定現值 + 土地公告現值) × 0.1%
- 關鍵注意：印花稅的稅基是房地現值的總和。
3. 登記規費
- 定義：向地政事務所申請辦理「所有權移轉登記」時，需支付的行政規費。
- 計算公式：
- 登記費：(房屋評定現值 + 申報地價) × 0.1%
- 書狀費：俗稱「權狀的工本費」，每張所有權狀為 80 元。
二、不可或缺的專業費用：代書費
雖然「代書費」並非繳給政府的稅金，但它是中古屋交易中買方幾乎無法省下的必要開銷。一位專業的代書會為您處理所有權調查、簽約、用印、完稅到產權登記等所有繁瑣的法律流程。
- 費用行情：市場上，一件單純的買賣過戶案，代書收取的服務費（又稱潤筆費）行情約在 15,000 元至 25,000 元之間。
三、費用總試算：買一間 1500 萬的房屋要花多少？
讓我們用一個具體案例，來試算所有費用：
- 案例假設：房屋成交總價 1,500 萬元；房屋評定現值 200 萬元；土地公告現值 400 萬元。
- 代書費：約 20,000 元（取市場中間值）。
| 稅費項目 | 計算方式 | 金額 |
|---|---|---|
| 1. 契稅 | 200 萬元 × 6% | 120,000 元 |
| 2. 印花稅 | (200 萬元 + 400 萬元) × 0.1% | 6,000 元 |
| 3. 登記規費 | (600 萬元 × 0.1%) + 160 元 (書狀費) | 6,160 元 |
| 4. 代書費（服務費） | 市場行情（單純過戶） | 20,000 元 |
總計：120,000 + 6,000 + 6,160 + 20,000 = 152,160 元
從試算可知，購買一間 1,500 萬的房屋，除了頭期款外，您至少還需準備約15 萬元的現金來支付這些一次性的過戶相關費用。
四、購屋稅費常見問答 (Q&A)
Q1: 這些稅費是什麼時候要繳？
A: 這些稅費通常都在「過戶流程」中繳納。您的代書會計算出所有稅費的精確金額，並開立稅單給您，您需在指定期限內繳納完畢，才能順利完成後續的產權登記。
A: 這些稅費通常都在「過戶流程」中繳納。您的代書會計算出所有稅費的精確金額，並開立稅單給您，您需在指定期限內繳納完畢，才能順利完成後續的產權登記。
Q2: 為什麼房屋評定現值跟我的成交價差這麼多？
A: 「房屋評定現值」是政府用來課稅的基準，其調整速度遠遠跟不上市場價格的波動，因此通常會遠低於實際成交價，這是正常現象。
A: 「房屋評定現值」是政府用來課稅的基準，其調整速度遠遠跟不上市場價格的波動，因此通常會遠低於實際成交價，這是正常現象。
Q3: 如果我買的是預售屋或新成屋，稅費有不同嗎？
A: 稅費的「種類」是相同的，但「金額」可能更高。特別是「契稅」，因為新成屋的房屋評定現值是在最高點，尚未經過折舊，因此第一手屋主需要繳納的契稅通常會比同條件的中古屋高出許多。
A: 稅費的「種類」是相同的，但「金額」可能更高。特別是「契稅」，因為新成屋的房屋評定現值是在最高點，尚未經過折舊，因此第一手屋主需要繳納的契稅通常會比同條件的中古屋高出許多。
結論：將隱形成本納入購屋預算
購買中古屋的喜悅，不應被突如其來的稅費帳單所打擾。在您計算頭期款與每月房貸時，請務必將這筆約佔總價 1-2% 的「過戶隱形成本」也一併納入您的購屋總預算中。提前做好準備，聘請一位值得信賴的專業代書，將能讓您的成家之路走得更加穩健安心。