簽訂不動產買賣契約的10大注意事項
在經歷了漫長的看房、議價過程後，簽訂「不動產買賣契約」是將所有口頭承諾化為白紙黑字的最終一步，也是整個購屋流程中法律效力最強、最核心的環節。這份合約，是未來若發生爭議時，保障自身權益的最重要防線。
本文依據台灣現行法規與內政部頒布的契約規範，為您系統性地整理出簽約前必須再三確認的 10 大注意事項，幫助您逐項檢視，確保您的權益得到完整保障。
一、簽約前十大注意事項檢查清單
1. 確認產權與身份，驗明正身
- 核對所有權人：核對「所有權狀」與「身份證」，確認簽約者身份一致。若為代理人，應出具合法授權書。
- 申請最新謄本：請代書調閱最新的「土地及建物登記謄本」，確認產權是否完整、有無被查封、假扣押等限制登記。
2. 契約審閱權，至少五天看仔細
- 切勿輕易放棄：內政部定型化契約範本已明訂「至少五日」的審閱權。應堅持將契約範本帶回，花時間逐條審閱，並尋求專業協助。
3. 標的物資訊，一字不差
- 精確標示：契約中必須以「所有權狀」與「謄本」為準，清楚標示地號、建號、門牌地址。
- 面積坪數：應清楚標示主建物、附屬建物（陽台）、共有部分（公設）的個別面積與總面積。若有車位，也應註明車位類型、編號與產權形式。
4. 總價與付款流程，分段把關
價金應採取分期付款，避免一次性支付大筆款項。一般分為四個階段：
- 簽約款 (約 10%)
- 用印款 (約 10%)：備齊報稅、過戶文件，蓋上雙方印鑑章時支付。
- 完稅款 (約 10%)：繳清所有稅費（土地增值稅、契稅）後支付。
- 尾款 (約 70%)：銀行貸款核撥，並在交屋、完成產權移轉登記時支付。
5. 稅費與雜支，分攤方式講清楚
- 賣方負擔：土地增值稅、房地合一稅、財產交易所得稅（舊制）。
- 買方負擔：契稅、印花稅、登記規費。
- 雙方協商：仲介服務費、代書費、履約保證費用。
6. 貸款不足的處理預案
- 務必加註但書：應在合約中明確加註：若因「非可歸責於買方」之事由（如銀行鑑價不足）導致核貸金額低於預定成數，買方有權選擇「無條件解除契約」或「現金補足差額」。
7. 交屋日期與「現況交屋」的陷阱
- 明確交屋日期：應在契約中壓上一個確切的「交屋日期」。
- 慎防「現況交屋」：多數中古屋買賣會註明「現況交屋」。但這不代表賣方能免除所有瑕疵擔保責任。應將屋內外所有已知瑕疵記錄在契約附件的「標的物現況說明書」中，並註明修繕責任歸屬。
8. 附贈設備清單，白紙黑字列明白
- 切勿輕信任何口頭承諾。所有賣方承諾附贈的家具、電器，都應以清單方式詳細條列在契約附件中，包含品牌、型號、數量等，並拍照存證，作為交屋時點交的依據。
9. 違約條款，罰則與解約條件
- 違約罰則：契約應明訂，若一方違約，另一方可主張的權利與賠償計算方式（通常以買賣總價的百分比計算）。
- 解約條件：契約應載明在何種特殊情況下（如發現是兇宅、海砂屋、輻射屋等重大瑕疵），買方有權主張解除契約並要求返還已付價金。
10. 特別約定事項，量身打造你的保障
- 常見約定：約定若交屋前檢測出海砂屋或輻射屋，買方可無條件解約；明確約定賣方對房屋的漏水保固期限（通常為交屋後半年）與範圍。
二、實用問答 (Q&A) 與法律救濟
Q1: 合約內容密密麻麻，很多法律術語都看不懂，怎麼辦？
A1: 務必善用「契約審閱期」。簽約時請代書逐條向您解釋，代書有義務確保您了解所簽署的內容。若仍有疑慮，在簽字前尋求獨立的律師諮詢是保護自己的最好方式。
A1: 務必善用「契約審閱期」。簽約時請代書逐條向您解釋，代書有義務確保您了解所簽署的內容。若仍有疑慮，在簽字前尋求獨立的律師諮詢是保護自己的最好方式。
Q2: 簽約後才發現房子是兇宅，賣方和房仲都沒說，我該怎麼辦？
A2: 依法律規定，賣方對兇宅等重大事項負有「誠實告知」的義務。若賣方刻意隱瞞，已構成「詐欺」，買方可在知悉後的一年內，依法主張撤銷買賣契約或請求減少價金。
A2: 依法律規定，賣方對兇宅等重大事項負有「誠實告知」的義務。若賣方刻意隱瞞，已構成「詐欺」，買方可在知悉後的一年內，依法主張撤銷買賣契約或請求減少價金。
Q3: 我可以修改內政部的定型化契約內容嗎？
A3: 可以。定型化契約範本是保障消費者的「最低標準」。買賣雙方可以在公平自願的原則下，透過「特別約定事項」增加、修改或刪除某些條款。任何修改處，都應由雙方在修改處旁蓋章或簽名確認，以示同意。
A3: 可以。定型化契約範本是保障消費者的「最低標準」。買賣雙方可以在公平自願的原則下，透過「特別約定事項」增加、修改或刪除某些條款。任何修改處，都應由雙方在修改處旁蓋章或簽名確認，以示同意。
結論
簽訂不動產買賣契約，是一門需要細心與耐心的功課。請務必運用本文提供的 10 大注意事項，如同一份檢查清單，逐一核對。記住，多花一分心思在合約上，就能減少十分的未來風險。